Update: Immobilien im Geschäftsvermögen als Knackpunkt

Soll eine Unternehmensübergabe erfolgreich sein, müssen im Nachfolgeprozess vorab Verträge, Beteiligungen und Abhängigkeiten geklärt und bereinigt werden. Wichtig ist in diesem Bereinigungsprozess auch, rechtliche und finanzielle Verflechtungen zu identifizieren und zu vereinfachen sowie Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zu konsolidieren.

Problem Geschäftsliegenschaft

Erfolgreiche Unternehmen haben oft ein erhebliches Vermögen angesammelt, wenn die Nachfolgelösung ansteht. Zu diesem Vermögen gehört in vielen Fällen eine Geschäftsliegenschaft, die weitgehend abbezahlt ist. Man spricht hier von «schweren» Unternehmen. Für sie empfiehlt es sich, Privat- und Geschäftsvermögen rechtzeitig zu trennen und den privaten Vermögensaufbau zu forcieren. Denn Kaufinteressenten, die eine Firma erwerben möchten, sind nicht automatisch am damit verknüpften Immobilienbestand interessiert. Gleichzeitig schraubt der Immobilienanteil den Kaufpreis in die Höhe. Das kann für die Nachfolgeregelung eine ernsthafte Hürde darstellen. Im Hinblick auf die Nachfolgeregelung sollte ein Unternehmer deshalb frühzeitig die Trennung von Immobilien und operativem Geschäft prüfen und einleiten.

Privater Verkauf

Das Unternehmen kann die Immobilie zum Beispiel an einen Investor verkaufen, mit dem anschliessend ein langfristiger Mietvertrag zu marktüblichen Konditionen ab geschlossen wird. Der Unternehmensverkäufer kann sie auch selber aus seinem Privatvermögen erwerben und dem Unternehmen vermieten. Das Betriebsergebnis wird damit nicht verwässert, das Unternehmen kann im Gegenzug aber auch keine Abschreibungen geltend machen. Der Käufer wiederum kann die Immobilie als Altersvorsorge nutzen und die Unterhaltskosten abziehen. Allerdings muss er alle Investitionen privat tragen und setzt sich bei einem Verkauf der Immobilie dem Risiko aus, als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler eingestuft zu werden.

Separate rechtliche Strukturen

Alternativ kann die Geschäftsliegenschaft an eine (neu zu gründende) Gesellschaft verkauft werden. Um steuerrechtlichen Problemen vorzubeugen, muss der Verkaufspreis dem Verkehrswert entsprechen. Ist die Immobilie schon lange im Unternehmen und zu einem grossen Teil abgeschrieben, resultieren daraus hohe stille Reserven, die beim Verkauf gewinnbesteuert werden. Die Abschreibung in den Folgejahren neutralisiert diesen Effekt auf lange Sicht.

Ausgliederung

Ein weiteres Szenario: Die auszugliedern den Vermögenswerte werden an eine Tochtergesellschaft übertragen, an der das Unternehmen beteiligt ist. Diese Form der Entflechtung ist steuerlich neutral. Allerdings dürfen die übertragenen Vermögenswerte und die Anteile an der Tochtergesellschaft während 5 Jahren nicht verkauft werden, andernfalls werden Steuern fällig.

Spaltung

Die Geschäftsimmobilie kann auch an eine andere Gesellschaft übertragen werden und als Gegenwert werden Beteiligungsrechte gewährt. Bei dieser Form der Entflechtung können die Beteiligungsrechte oder die Immobilie jederzeit ohne Steuerfolgen verkauft werden. Die Anforderungen an eine steuerneutrale Spaltung sind hoch: So müssen beide Kapitalgesellschaften einen Betrieb im Sinne des Steuerrechts weiterführen. Nur das Halten und Verwalten der Immobilie erfüllt diese Anforderung nicht, es sei denn, die Vermietung bzw. Verpachtung der verwalteten Immobilie wirft einen jährlichen Mietertrag von über 2 000 000 Franken ab. Zu beachten ist dabei, dass in diesem Fall die Gesellschaft ohne eigentlichen Geschäftsbetrieb aus Sicht der Grundstückgewinnsteuer eine Immobiliengesellschaft darstellt und der Verkauf von Beteiligungsrechten eine Grundstückgewinnsteuer auslösen kann.