Ferienhaus – Automatischer Informationsaustausch (AIA)
15. Juni 2016Steuertransparenz als Chance nutzen
Viele Schweizer besitzen ein Bauernhaus in der Toskana oder eine Finca auf Mallorca. Die EU versucht zwar viel zu regeln, es gibt aber kein einheitliches Erbschafts- und Steuerrecht. Ausserhalb von Europa ist die lange dann noch schwieriger. Leitfaden für die Einkommens- und Vermögenssteuersituation sind die OECD-Musterabkommen zur Doppelbesteuerung.
Die bis anhin komplexe Rechtssituation hat dazu geführt, dass viele Schweizer ihre Ferienimmobilie im Ausland in Ihrer Schweizer Steuererklärung nicht ordnungsgemäss deklariert haben.
Steuerberechnung in der Schweiz
Dort, wo man wohnt, zahlt man auf allen steuerbaren Einkünften Einkommenssteuern. Diese Regel hat aber eine Grenze, wenn es um Immobilien im Ausland geht – nämlich die Landesgrenze. Allfällige Einkünfte aus ausländischen Liegenschaften unterliegen weder den Kantons- und Gemeindesteuern noch der direkten Bundessteuer.
Anpassung beim Steuersatz
Trotzdem beeinflusst das Haus oder die Villa jenseits der Grenze die Steuerrechnung in der Schweiz. Denn sowohl der Wert wie auch der Ertrag der Immobilie werden in der Schweizer Steuererklärung satzbestimmend berücksichtigt.
Das heisst zum Beispiel: Ein Erwerbstätiger hat in der Schweiz ein steuerbares Einkommen von 100’000 Franken. Im Ausland besitzt er eine Liegenschaft, die einen jährlichen Ertrag (Mieteinnahmen) von 20’000 Franken bringt. Die Steuerverwaltung wendet zur Berechnung seiner Steuern nun jenen Steuersatz an, der gültig ist bei einem Einkommen von 120’000 Franken. Effektiv zu versteuern sind zu diesem höheren Satz aber lediglich die 100’000 Franken aus dem in der Schweiz erzielten Einkommen. Genau gleich verhält es sich mit dem Vermögen, sprich dem Wert der Liegenschaft.
Nicht in allen Kantonen gleich
Natürlich besteht auch die Möglichkeit, dass die von den Bruttoerträgen bzw. Eigenmietwert abziehbaren Aufwendungen die Erträge übersteigen. Es entsteht ein so genannter Gewinnungskostenüberschuss – also eigentlich ein Verlust. Mit diesen wird nicht in allen Kantonen gleich umgegangen. In einer Minderheit der Kantone, zum Beispiel Zürich, Basel-Stadt und Graubünden, wird der Gewinnungskostenüberschuss als Minuseinkommen aus dem Ausland übernommen. Hier wirkt er sich also klar steuermindernd aus. Die meisten anderen Kantone wie auch der Bund übernehmen ein Minus aus dem Ausland nur satzbestimmend.
Schliesslich entstehen bei Immobiliengeschäften im Ausland auch Schulden und Schuldzinsen. Diese werden nach Lage der Aktiven verteilt. Es ist steuerrechtlich für Besitzer mehrerer Liegenschaften nicht möglich, nur eine Liegenschaft an einem Hochsteuerstandort mit Hypotheken zu belasten und so die steuerliche Belastung zu optimieren. Die Hypothekarbelastung wird auf sämtliche Liegenschaften gemäss ihrem Wert verteilt.
Unterschiede je nach Standortland
Es gilt bei Ferienhäusern oder Zweitwohnsitzen fern des Heimatlandes noch Weiteres zu beachten. Beispielsweise haftet in vielen Ländern die Liegenschaft auch für Grundstückgewinnsteuern des Verkäufers. Diese sollten deshalb – um kein Risiko einzugehen – vor dem Kauf zur Seite gelegt oder vom Verkäufer als Teil der Kaufsumme übernommen werden. Und bei der Versteuerung des Ertrags aus einer Liegenschaft gibt es zwischen den einzelnen Ländern im Übrigen sehr grosse Unterschiede.
Die cmt ag empfiehlt mit dem Hinweis auf den automatischen Informationsaustausch (AIA) ab 2017 sich mit der nachträglichen Deklaration des Ferienhauses auseinander zu setzen.
Quelle: www.hausinfo.ch
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